Proposta em debate no Congresso amplia poderes dos síndicos, reforça combate à inadimplência e atualiza regras para assembleias e deliberações
O Congresso Nacional discute um dos projetos mais relevantes para o cotidiano de milhões de brasileiros que vivem em condomínios: a reforma do Código Civil. O anteprojeto, que prevê alterações em mais da metade dos artigos da atual legislação, tem foco especial no capítulo destinado à propriedade condominial e pode significar uma verdadeira revolução nas regras de administração, governança e convivência em condomínios residenciais e comerciais.
As mudanças atingem diretamente síndicos, condôminos e administradoras, propondo uma adaptação do Código à realidade urbana, digital e jurídica contemporânea. Um dos principais avanços é a regulamentação definitiva das assembleias virtuais e híbridas, cuja adoção se intensificou durante a pandemia, mas que ainda carece de maior segurança legal. A proposta também flexibiliza quóruns para deliberações importantes, como alterações em áreas comuns ou implantação de obras úteis, medidas que visam desburocratizar e agilizar a tomada de decisões.
Outro ponto central é o fortalecimento da atuação do síndico. O texto sugere a exigência de capacitação mínima para o exercício da função, além de prever a possibilidade de afastamento cautelar em caso de má gestão ou risco ao coletivo. A responsabilidade civil do gestor condominial passa a ser tratada com maior objetividade, exigindo preparo técnico e transparência nas decisões.
A inadimplência, um dos maiores desafios enfrentados por síndicos, também é tratada com rigor. A proposta prevê que, após 60 dias de atraso, o débito condominial possa ser protestado ou judicializado de forma simplificada, com rito mais célere. O combate ao chamado “condômino antissocial”, figura já reconhecida pela jurisprudência, ganha força com a definição legal de conduta e a previsão de penalidades mais efetivas, inclusive a alienação compulsória da unidade em casos extremos.
Com mais de 460 mil condomínios registrados no Brasil, segundo a ABRASSP, e representando cerca de um terço das moradias urbanas, o impacto da reforma é amplo. Especialistas apontam que a proposta não apenas atualiza a legislação, mas redesenha o ecossistema condominial, trazendo consigo tanto oportunidades quanto desafios para gestores e moradores.
Neste contexto, destaca-se também o Projeto de Lei nº 4/2025, que avança na mesma direção ao propor ajustes pontuais, porém de grande impacto. Entre eles:
- Aumento da multa por inadimplência, que poderá passar dos atuais 2% para até 10%, como forma de proteger os condôminos adimplentes e garantir maior eficácia no cumprimento das obrigações;
- Expulsão judicial do condômino antissocial, em casos de reiterada perturbação à convivência, sem que isso implique a perda da propriedade;
- Regulamentação formal das assembleias virtuais, ampliando o acesso e a participação de condôminos em decisões relevantes;
- Redução do quórum para alteração da convenção, de unanimidade para maioria absoluta, facilitando atualizações necessárias à realidade dos condomínios;
- Proibição de locações atípicas, como Airbnb, sem autorização expressa, reforçando o direito coletivo à segurança e à ordem na comunidade condominial.
Segundo os autores do projeto, essas medidas atendem a princípios como a função social da propriedade, o direito de vizinhança e a boa-fé nas relações privadas, ao mesmo tempo em que promovem segurança jurídica, responsabilidade coletiva e convivência harmônica nos ambientes condominiais.
“Não é uma simples atualização: é quase um novo Código Civil”,
afirmou o advogado Ernesto Tzirulnik em entrevista ao UOL.
Neste cenário de mudanças iminentes, o acompanhamento jurídico se torna essencial. O escritório Lacerda e Paulucci Advocacia, com forte atuação em Direito Imobiliário e Condominial, acompanha de perto a tramitação do projeto e seus desdobramentos. Além disso, a equipe jurídica do Lacerda e Paulucci destaca que as alterações propostas exigirão preparo técnico por parte dos síndicos e maior engajamento dos condôminos. O Lacerda e Paulucci mantém-se disponível para orientar síndicos, administradoras e moradores na adequação às novas exigências legais, com foco em prevenção de litígios, transparência e eficiência na gestão condominial.
